Vendre ou louer au Luxembourg : quelles obligations pour le passeport énergétique ?
Par Yacine Sahnoune, fondateur de renov.lu
Pour vendre ou louer un logement au Luxembourg, le propriétaire doit disposer d’un passeport énergétique (CPE) valable, établi il y a moins de 10 ans. Les classes de performance énergétique et d’isolation thermique doivent figurer dans toute annonce ; l’original revient à l’acheteur et une copie certifiée conforme au locataire. Ne pas remettre le CPE est passible de 251 à 25 000 € d’amende.
- Qui : le vendeur (vente) ou le propriétaire bailleur (location) commande et paie le CPE
- Quand : à chaque changement de propriétaire ou de locataire, sauf si un CPE valable existe déjà
- Validité : 10 ans à partir de la date d’établissement
- Annonce : classe de performance énergétique + classe d’isolation thermique
- Remise : original au nouveau propriétaire, copie certifiée conforme au nouveau locataire
- Exceptions : vente en vue de démolition, vente publique, saisie
- Sanction : 8 jours à 2 mois de prison et/ou 251 à 25 000 € d’amende
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Quand le passeport énergétique est-il exigé pour vendre ou louer ?
Le règlement grand-ducal du 9 juin 2021 (article 14) impose un CPE à chaque changement de propriétaire ou de locataire, si le bâtiment n’a pas déjà un CPE valable. Un CPE est valable 10 ans et suit le bâtiment, pas son propriétaire : celui du vendeur précédent sert tant qu’il n’a pas expiré.
| Situation | CPE exigé ? | À la charge de |
|---|---|---|
| Vente d’une maison ou d’un appartement | Oui, sauf CPE de moins de 10 ans | Le vendeur |
| Nouvelle location ou changement de locataire | Oui, sauf CPE de moins de 10 ans | Le propriétaire bailleur |
| Bail qui se poursuit avec le même locataire | Non : le texte vise le changement de locataire | — |
| Vente en vue de démolition, vente publique, saisie | Non : exceptions prévues par le règlement | — |
Le texte applicable, les autres cas obligatoires (construction, extension, transformation) et la lecture des classes sont expliqués dans notre guide du passeport énergétique.
Vente : les 4 obligations du vendeur
Le vendeur a quatre obligations liées au CPE, de la mise en vente jusqu’au transfert de propriété (articles 14 et 17 du règlement de 2021).
Disposer d’un CPE valable
Commander et payer le CPE s’il n’en existe pas de moins de 10 ans. Comptez environ 500 à 600 € TTC pour une maison (détail des prix).
Afficher les classes dans l’annonce
Classe de performance énergétique et classe d’isolation thermique, dans toute annonce de vente, quel que soit le support.
Le montrer aux candidats acquéreurs
Le CPE doit pouvoir être consulté par tout acquéreur intéressé : ayez-le à disposition dès les premières visites.
Remettre l’original au nouveau propriétaire
L’original du CPE revient à l’acheteur lors du transfert de propriété ; en pratique, prévoyez-le pour la signature de l’acte chez le notaire.
La classe énergétique pèse dans la négociation. Si vous avez isolé ou changé le chauffage depuis le dernier certificat, un nouveau CPE peut valoriser le bien. L’effet des classes sur les prix est analysé dans l’impact du CPE sur le prix immobilier.
Location : les obligations du bailleur
Le propriétaire bailleur a les mêmes obligations que le vendeur, avec une différence : il garde l’original et remet au nouveau locataire une copie certifiée conforme du CPE.
- Avant l’annonce : disposer d’un CPE valable ; le coût reste à la charge du bailleur, pas du locataire.
- Dans l’annonce : classe de performance énergétique et classe d’isolation thermique.
- Pendant les visites : le CPE peut être consulté par tout candidat locataire intéressé.
- À la signature du bail : remettre la copie certifiée conforme ; la joindre au bail permet de prouver la remise.
- Au locataire suivant : pas de nouveau CPE tant que le certificat a moins de 10 ans.
Un logement mal classé reste louable : aucune règle en vigueur n’interdit la location selon la classe énergétique.
Ce que doit indiquer l’annonce immobilière
Toute annonce de vente ou de location doit indiquer deux classes du CPE : la classe de performance énergétique et la classe d’isolation thermique (article 17, paragraphe 4, du règlement de 2021). La règle vaut pour les portails immobiliers, les agences, la presse et les annonces entre particuliers.
| Dans l’annonce | Exemple |
|---|---|
| Classe de performance énergétique (obligatoire) | Classe énergétique : D |
| Classe d’isolation thermique (obligatoire) | Classe d’isolation : E |
| Classe de performance environnementale (facultative) | CO₂ : F |
Conséquence pratique : le CPE doit exister avant la publication de l’annonce. Cette obligation s’impose même si le texte ne la cite pas parmi les infractions sanctionnées pénalement.
Vendre ou louer un appartement en copropriété
Pour un appartement, le CPE à produire est celui de l’immeuble entier (article 14, paragraphe 7, du règlement) ; un certificat limité à votre logement n’est possible qu’en complément et ne suffit pas pour vendre ou louer.
- Premier réflexe : demandez au syndic le CPE de l’immeuble et sa date. S’il a moins de 10 ans, il vous suffit.
- Pas de CPE valable : il faut faire établir celui de l’immeuble. Proposez à l’assemblée générale de le commander pour tous : il servira à chaque copropriétaire qui vend ou loue pendant 10 ans.
- Coût : fixé selon le nombre de logements, à partir de 599 € + 50 € par lot dans une grille publique d’expert agréé (prix pour un immeuble).
Le bon moment pour commander le CPE
Commandez le CPE avant de mandater une agence ou de publier une annonce : sans lui, l’annonce ne peut pas indiquer les classes obligatoires. Aucun délai légal n’encadre son établissement, qui dépend de l’agenda de l’expert (étapes et délais pour obtenir un CPE).
| Étape | Vente | Location |
|---|---|---|
| Avant l’annonce | CPE valable en main | CPE valable en main |
| Annonce | Classes énergétique et d’isolation | Classes énergétique et d’isolation |
| Visites | CPE consultable par tout candidat | CPE consultable par tout candidat |
| Signature | Compromis : copie jointe conseillée | Bail : copie certifiée conforme remise au locataire |
| Transfert | Acte de vente : original remis à l’acheteur | Le bailleur conserve l’original |
Sanctions en cas de manquement
Les manquements au règlement du 9 juin 2021, dont la non-remise du CPE à l’acheteur ou au locataire, sont punis par l’article 20 de la loi modifiée du 5 août 1993, auquel renvoie l’article 23 du règlement : 8 jours à 2 mois d’emprisonnement et/ou une amende de 251 à 25 000 €.
Les chiffres « amende jusqu’à 5 000 € » ou « de 61 à 24 789 € » sont faux ou périmés. Autre risque, plus immédiat : un certificat établi par une personne qui n’est ni membre de l’OAI ni experte agréée n’a pas la valeur d’un CPE, et votre obligation n’est alors pas remplie.
Les cas où le CPE n’est pas exigé
Le règlement prévoit trois exceptions pour les transferts de propriété : la vente en vue d’une démolition, la vente publique et la saisie. Il n’existe pas d’exception liée à l’âge, à la taille ou à une mauvaise classe du bien : une maison classée I se vend ou se loue avec son CPE, qui n’impose aucun travaux.
Demander un CPE avant votre annonce
Indiquez « vente » ou « location » et le type de bien : un expert agréé partenaire de renov.lu vous rappelle sous 24 h et remet en général le certificat sous 72 h après la visite. Maison : 475 €. Appartement : devis pour le CPE de l’immeuble. Demande gratuite et sans engagement.
Votre CPE prêt pour l’annonce
Expert agréé, certificat valable 10 ans, original fourni pour l’acheteur.
Questions fréquentes sur le passeport énergétique à la vente et à la location
Peut-on publier une annonce avant d’avoir reçu le passeport énergétique ?
Non, en principe : toute annonce de vente ou de location doit indiquer la classe de performance énergétique et la classe d’isolation thermique du CPE. Sans certificat, ces classes ne sont pas connues. Commandez donc le CPE avant de mandater une agence ou de mettre l’annonce en ligne.
Faut-il un nouveau passeport énergétique à chaque changement de locataire ?
Non. L’obligation joue au changement de locataire seulement si le bâtiment n’a pas de CPE valable. Un certificat de moins de 10 ans sert pour tous les locataires successifs ; chacun reçoit une copie certifiée conforme, le bailleur garde l’original.
Qui paie le passeport énergétique lors d’une vente ?
Le vendeur. Le règlement du 9 juin 2021 met le CPE à la charge de celui qui doit le fournir : le vendeur pour une vente, le propriétaire bailleur pour une location. L’acheteur ne paie rien et reçoit l’original lors du transfert de propriété. Pour une maison, comptez environ 500 à 600 € TTC.
Mon passeport énergétique a 9 ans : puis-je encore l’utiliser pour vendre ?
Oui, tant qu’il est valable : un CPE vaut 10 ans à partir de sa date d’établissement. Si la vente risque de se conclure après son expiration, ou si vous avez fait des travaux qui amélioreraient la classe, faites établir un nouveau certificat pour éviter une annonce fondée sur un document périmé ou défavorable.
L’acheteur peut-il demander à voir le passeport énergétique avant de signer le compromis ?
Oui. Le CPE doit pouvoir être consulté par tout acquéreur intéressé, dès les visites. L’acheteur peut ainsi vérifier les trois classes et les recommandations de l’expert avant de s’engager ; joindre une copie au compromis évite toute contestation.
Le locataire reçoit-il l’original du passeport énergétique ?
Non. Le locataire reçoit une copie certifiée conforme du CPE ; le propriétaire bailleur conserve l’original, qu’il remettra au nouveau propriétaire s’il vend. À la vente, en revanche, c’est bien l’original qui revient à l’acheteur.