Passeport énergétique au Luxembourg : obligations lors d’une vente ou location
Au Luxembourg, le certificat de performance énergétique (CPE) — aussi appelé passeport énergétique ou Energiepass — est une obligation légale pour toute vente, location, construction ou rénovation majeure d’un bâtiment. Valable 10 ans, il classe votre logement de A+ à I selon trois critères : la performance énergétique, l’isolation thermique et les émissions de CO₂. Sans CPE valide, vous ne pouvez légalement ni vendre ni louer votre bien, ni publier une annonce immobilière — sous peine de sanctions pénales pouvant aller jusqu’à une amende de 24 789 € (article 20 de la loi modifiée du 5 août 1993). Le CPE conditionne également votre éligibilité aux aides Klimabonus.
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Qu’est-ce que le passeport énergétique au Luxembourg ?
Le certificat de performance énergétique (CPE), communément appelé passeport énergétique ou Energiepass, est un document officiel de cinq pages qui évalue la qualité énergétique d’un bâtiment d’habitation ou fonctionnel au Luxembourg. Il a été introduit par le règlement grand-ducal du 30 novembre 2007 et est aujourd’hui régi par le règlement grand-ducal du 9 juin 2021 concernant la performance énergétique des bâtiments, entré en vigueur le 1er juillet 2021.
Ce document établit trois évaluations distinctes du bâtiment :
- La classe de performance énergétique : mesure le besoin en énergie primaire annuel (kWh/m²/an), prenant en compte l’enveloppe thermique et les installations techniques (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation).
- La classe d’isolation thermique : mesure le besoin en chaleur de chauffage annuel (kWh/m²/an), reflétant la qualité de l’enveloppe thermique — isolation des murs, de la toiture, des fenêtres, l’étanchéité à l’air et l’orientation du bâtiment.
- La classe de performance environnementale : mesure les émissions de CO₂ du bâtiment liées à sa consommation énergétique.
Chacune de ces classes est notée de A+ (meilleure performance) à I (plus mauvaise performance). Un bâtiment est couramment décrit par ses deux premières classes, par exemple « C-D » (C en performance énergétique, D en isolation thermique). Depuis le 1er janvier 2017, tout nouveau bâtiment d’habitation au Luxembourg doit atteindre le standard NZEB (Nearly Zero Energy Building), qui correspond en règle générale à la classe AAA.
Un bâtiment est classé comme bâtiment d’habitation lorsqu’au moins 90 % de sa surface de référence énergétique est utilisée à des fins d’habitation. Tous les autres bâtiments conditionnés sont des bâtiments fonctionnels. Le type de CPE applicable (LuxEeB-H pour résidentiel, LuxEeB-F pour fonctionnel) et les experts habilités à l’établir diffèrent selon cette classification.
Le CPE est valable 10 ans à partir de sa date d’établissement. En cas de travaux de rénovation énergétique substantiels, il est fortement recommandé — et parfois obligatoire — d’en établir un nouveau pour refléter l’amélioration de la performance du bâtiment, notamment pour accéder aux aides Klimabonus.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les résultats d’un CPE n’entraînent pas d’obligation directe de rénover son bien. Le CPE a d’abord une fonction d’information et de sensibilisation. C’est la Klima-Agence, organisme public, qui en précise les règles et liste les experts agréés.
Quand le CPE est-il obligatoire au Luxembourg ?
Selon le guichet.public.lu et le règlement grand-ducal du 9 juin 2021, l’établissement d’un CPE est obligatoire dans les situations suivantes :
| Situation | Obligation | Qui est concerné ? |
|---|---|---|
| Vente d’un bien immobilier | CPE valide obligatoire dès la mise en vente | Vendeur / propriétaire |
| Location d’un bien immobilier | CPE valide obligatoire dès la mise en location | Propriétaire bailleur |
| Nouvelle construction | CPE obligatoire pour toute autorisation de construire | Promoteur / futur propriétaire |
| Extension d’un bâtiment | CPE obligatoire si autorisation de construire requise | Propriétaire / syndicat de copropriétaires |
| Modification avec autorisation | CPE obligatoire si la surface modifiée dépasse 10 % de l’élément concerné (mur extérieur, toiture, fenêtres…) | Propriétaire |
| Transformation substantielle sans autorisation | CPE obligatoire si impact sur la performance énergétique ET surface modifiée > 10 % | Propriétaire |
| Travaux sur installations techniques (chauffage, ventilation, etc.) | CPE obligatoire si le coût dépasse : 1 500 € (bâtiment unifamilial) ou 3 000 € (bâtiment multifamilial) | Propriétaire |
| Bâtiments publics | CPE obligatoire si surface de référence énergétique > 250 m² — affichage visible requis | Entité publique propriétaire |
Si la façade d’une maison fait 200 m² et que vous isolez un seul côté de 40 m², vous dépassez le seuil de 10 % de la surface totale (10 % × 200 m² = 20 m²). Un nouveau passeport énergétique doit donc être établi. Ce critère s’applique séparément à chaque élément de l’enveloppe thermique : murs extérieurs, toiture, fenêtres.
Obligations concrètes lors d’une vente immobilière
La vente d’une immobilie au Luxembourg est soumise à un protocole strict concernant le CPE. Voici les quatre obligations légales principales :
Le CPE doit exister et être valide avant la publication de toute annonce de vente. Le vendeur qui publie une annonce sans CPE valide s’expose à des poursuites pénales immédiates. La validité du CPE doit couvrir la période de la mise en vente jusqu’à la signature de l’acte notarié.
Le vendeur doit mettre le CPE à disposition de tout acheteur potentiel qui le demande. Cette communication doit être faite sans délai et sous sa forme intégrale (les cinq pages du document officiel). Il est recommandé de le joindre systématiquement aux annonces.
Au moment du transfert effectif de la propriété, l’original du CPE doit être annexé à l’acte de vente et remis au nouveau propriétaire, qui le conserve pour la durée de sa validité (10 ans).
Depuis le 1er juillet 2012, les annonces de vente doivent impérativement indiquer la classe de performance énergétique et la classe d’isolation thermique du bien, telles qu’indiquées dans le CPE — soit via les graphiques de classe, soit en notation simplifiée (ex. « C-D »).
Le CPE n’est pas exigé lorsqu’un bien est transféré par donation ou succession, vendu en vue de démolition, ou vendu par voie de vente publique, vente forcée ou adjudication.
Obligations lors d’une mise en location
Les obligations du bailleur concernant le CPE sont similaires à celles du vendeur, avec quelques différences importantes sur la remise du document :
Comme pour la vente, le CPE doit exister et être valide avant toute annonce de location. Le propriétaire bailleur qui ne dispose pas d’un CPE valide ne peut légalement pas publier d’annonce de location ni conclure de bail.
Contrairement à la vente (où l’original est transmis), lors d’un changement de locataire, le propriétaire doit remettre au nouveau locataire une copie certifiée conforme du CPE. Le propriétaire conserve l’original. Cette copie est remise au moment de la conclusion du contrat de bail.
Les annonces de location publiées dans les médias commerciaux doivent indiquer la classe de performance énergétique et la classe d’isolation thermique. Ces informations doivent figurer clairement dans le bail à loyer signé.
Des projets de réforme avaient envisagé d’abaisser le plafond de loyer à 3 % du capital investi pour les logements classés F à I (contre 5 % actuellement) et à 3,5 % pour les classes A à E. Ces dispositions ont cependant été supprimées de la loi définitive du 23 juillet 2024 (en vigueur depuis le 1er août 2024), suite à de fortes contestations. À ce jour, le plafond légal du loyer reste fixé à 5 % du capital investi pour tous les logements, quelle que soit leur classe énergétique.
Sanctions en cas de non-respect des obligations CPE
Le règlement grand-ducal du 9 juin 2021 fait explicitement référence aux sanctions pénales de l’article 20 de la loi modifiée du 5 août 1993 sur l’utilisation rationnelle de l’énergie. Ces pénalités s’appliquent à tout manquement à l’établissement, la communication ou la mise à disposition du CPE.
| Type de manquement | Sanction applicable |
|---|---|
| Absence de CPE lors d’une vente ou location | Emprisonnement de 8 jours à 2 mois et/ou amende de 61 € à 24 789 € |
| Annonce sans mention de la classe énergétique | Mêmes sanctions pénales + risque de nullité de l’annonce |
| Non-remise du CPE au nouveau propriétaire ou locataire | Emprisonnement de 8 jours à 2 mois et/ou amende de 61 € à 24 789 € |
| Non-établissement du CPE « as-built » dans les délais | Mêmes sanctions pénales (article 4 §12 du règlement 2021) |
| Non-remise du calcul de performance par l’architecte ou l’ingénieur-conseil au propriétaire | Mêmes sanctions pénales (article 4 §14 du règlement 2021) |
Le règlement grand-ducal du 9 juin 2021 a étendu le champ des infractions sanctionnables en matière de CPE. Ces nouvelles sanctions témoignent de la volonté des pouvoirs publics luxembourgeois de renforcer les obligations liées à la performance énergétique des bâtiments. Ne prenez pas de risque : faites établir votre CPE avant toute transaction ou publication d’annonce.
Lire et comprendre son CPE : les classes A+ à I expliquées
Le CPE luxembourgeois attribue une note de A+ à I selon plusieurs seuils de consommation d’énergie primaire annuelle exprimée en kWh/m²/an. Voici comment interpréter ces classes :
| Classe | Type de bâtiment | Plage kWh/m²/an (résidentiel) | Interprétation |
|---|---|---|---|
| A+ | Neuf / Rénovation majeure | ≤ 50 | Très haute performance énergétique — Standard NZEB optimal |
| A | Récent / Bien rénové | 51-75 | Haute performance — Consommation très faible |
| B | Bon état énergétique | 76-100 | Performance bonne — Consommation acceptable |
| C | État moyen | 101-140 | Performance moyenne — Amélioration recommandée |
| D | État passable | 141-180 | Performance faible — Rénovation envisageable |
| E | Médiocre | 181-250 | Performance très faible — Travaux énergétiques importants recommandés |
| F | Très médiocre | 251-400 | Performance critique — Rénovation énergétique vivement recommandée |
| G | Énergivore | 401-600 | Très énergivore — Amélioration urgente recommandée |
| H | Très énergivore | 601-900 | Très énergivore — Impact négatif majeur |
| I | Extrêmement énergivore | > 900 | Très mauvaise performance — Perte d’énergie importante |
Le CPE attribue trois classes distinctes : (1) la classe de performance énergétique (consommation d’énergie primaire), (2) la classe d’isolation thermique (besoin en chauffage), (3) la classe de performance environnementale (émissions CO₂). Un bâtiment est décrit par ses deux premières classes, par exemple « C-D » (performance C, isolation D). La classe environnement est mentionnée à titre informatif.
Qui peut établir un CPE ? Coût et délais
Experts qualifiés
Un CPE pour un bâtiment d’habitation doit être établi par un expert en bâtiment agréé. Deux catégories sont automatiquement qualifiées :
- Les architectes qui sont membres de l’Ordre des architectes et des ingénieurs-conseils (OAI) du Luxembourg
- Les ingénieurs-conseils qui sont membres de l’OAI
En dehors des membres de l’OAI, les experts agréés par le ministre de l’Énergie (selon le règlement grand-ducal du 10 février 1999) sont également qualifiés. La liste officielle à jour des experts agréés est disponible sur le site du ministère de l’Énergie.
Un CPE établi par une personne non-qualifiée n’a aucune valeur légale et ne peut pas être utilisé pour une transaction immobilière ou une demande d’aide Klimabonus. Assurez-vous toujours que votre expert figure sur la liste officielle ou est membre de l’OAI.
Coût d’un CPE au Luxembourg
Le coût de l’établissement d’un CPE incombe à la personne qui le demande. Les honoraires varient en fonction de la surface du bâtiment, de la complexité technique et de l’expert choisi. À titre indicatif, pour une maison unifamiliale, les prix se situent généralement entre 300 € et 600 € HT. Il est toujours recommandé de demander plusieurs devis comparatifs.
Le passeport énergétique est une obligation réglementaire. Pour cette raison, aucune aide d’État n’est accordée pour son établissement — ni au titre du Klimabonus, ni par d’autres aides. Son coût est entièrement supporté par le demandeur.
Délais d’obtention
L’établissement d’un CPE comprend généralement deux étapes : une visite sur place de l’expert (en général 1 à 2 heures pour une maison unifamiliale), pour inventorier les caractéristiques du bâtiment, les matériaux d’isolation, les systèmes de chauffage et de ventilation, suivie de la rédaction et délivrance du document, généralement sous 10 à 15 jours ouvrables après la visite. Prévoyez un délai total de 2 à 4 semaines entre la prise de contact avec l’expert et la réception de votre CPE. N’attendez pas la dernière minute si vous avez un projet de vente ou de location en cours.
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Demander mon CPE →Le lien indispensable entre le CPE et le Klimabonus
Le passeport énergétique joue un rôle central dans l’accès aux aides Klimabonus Wunnen, le principal programme de subventions pour la rénovation énergétique au Luxembourg. Voici pourquoi il est indispensable :
Un CPE valide est une condition préalable absolue pour accéder aux subventions Klimabonus. Aucune aide ne peut être accordée sans la présentation d’un CPE établi par un expert agréé et datant de moins de 10 ans.
Le CPE détermine quels travaux de rénovation sont éligibles aux aides. Les travaux doivent être susceptibles d’améliorer la classe énergétique du bâtiment. Les estimations de rendement énergétique du CPE guident les investissements.
Après la fin des travaux de rénovation subventionnés, un CPE « as-built » (certificate de performance énergétique révisé) doit être établi pour démontrer l’amélioration et débloquer la seconde tranche d’aide.
Pour plus de détails, consultez nos articles sur le Klimabonus au Luxembourg et sur comment améliorer votre classe énergétique.
Cas d’exemption : quand le CPE n’est pas obligatoire
La législation luxembourgeoise prévoit plusieurs cas d’exemption du CPE. Un CPE n’est pas requis pour :
- Les donations et héritages : le transfert d’un bien par succession ou donation entre vifs ne nécessite pas de CPE.
- Les bâtiments destinés à la démolition sans système de chauffage actif.
- Les ventes publiques par voie parée, saisies immobilières ou licitations publiques.
- Les modifications sans impact énergétique : si les travaux modifient l’enveloppe thermique mais en deçà du seuil de 10 % de la surface de l’élément concerné, et sans impact sur la performance énergétique du bâtiment.
- Travaux techniques sous seuil : si le coût des travaux sur installations techniques est inférieur à 1 500 € (unifamilial) ou 3 000 € (multifamilial).
Le Bourgmestre peut accorder, sur demande motivée, des dérogations aux exigences de performance énergétique dans trois cas : (1) le bâtiment est classé ou protégé et présente un intérêt public, (2) les travaux mèneraient à une violation d’autres règles en matière de construction, (3) il y a impossibilité technique ou rigueur excessive. Cette dérogation ne dispense toutefois pas systématiquement du CPE lui-même.
Questions fréquentes sur le CPE au Luxembourg
Mon CPE a plus de 10 ans. Est-il encore valable pour une vente ?
Non. Le CPE est valable 10 ans à partir de sa date d’émission. Un CPE périmé n’a aucune valeur légale pour une transaction immobilière. Si votre passeport est expiré, vous devez en commander un nouveau avant toute mise en vente ou en location.
Pour un immeuble en copropriété, qui doit demander le CPE ?
Dans une copropriété, le CPE est établi au niveau du bâtiment entier, pas de chaque appartement séparément. Tous les appartements d’une même résidence partagent ainsi le même certificat énergétique. En cas de vente ou location, c’est le syndicat de copropriétaires qui est responsable de demander le CPE si le bâtiment n’en dispose pas. En pratique, si un copropriétaire souhaite vendre son appartement, il doit vérifier auprès du syndic si un CPE valide existe pour l’ensemble de l’immeuble.
Le CPE peut-il être transféré au nouveau propriétaire ?
Oui. Le CPE suit le bâtiment, pas le propriétaire. L’original du CPE doit être remis au nouveau propriétaire lors de la vente, en annexe de l’acte notarié. Si le CPE est encore dans sa période de validité de 10 ans, le nouveau propriétaire peut l’utiliser sans avoir à en demander un nouveau, sauf si des travaux ont été réalisés depuis.
Le CPE oblige-t-il à rénover son logement ?
Non. Comme le précise la Klima-Agence, les résultats d’un CPE n’entraînent aucune obligation directe de rénovation énergétique. Même une classe I ne vous oblige pas légalement à rénover votre bien. Le CPE a une fonction d’information et de sensibilisation. Les obligations de rénovation éventuelles relèvent d’autres réglementations (comme les règles applicables aux nouvelles constructions NZEB).
Peut-on obtenir un CPE sans visite sur place ?
Non. Le CPE ne peut pas être établi à distance ou sur la base de simples documents. L’expert doit obligatoirement effectuer une visite sur place du bâtiment pour inventorier ses caractéristiques réelles (matériaux d’isolation, systèmes de chauffage, surface vitrée, orientation, étanchéité à l’air, etc.). Des outils en ligne permettent d’obtenir une estimation indicative de votre classe énergétique, mais ces estimations n’ont aucune valeur légale.
Que se passe-t-il si j’ai perdu mon CPE ?
En cas de perte du CPE, vous devez contacter l’expert qui l’a établi pour obtenir un duplicata. Si cela n’est pas possible (expert non disponible, CPE trop ancien), il vous faudra faire établir un nouveau CPE par un expert agréé. Il est recommandé de conserver une copie numérique de votre CPE dans un endroit sécurisé.
Un CPE est-il nécessaire pour bénéficier du Klimabonus isolation ?
Oui. Un CPE valide est obligatoire pour accéder à tous les volets du Klimabonus. Il sert de base à l’évaluation de votre éligibilité et à l’estimation des subventions potentielles. Après travaux subventionnés, un second CPE « as-built » devra être établi.