Energiepass Luxemburg: Pflichten bei Verkauf und Vermietung
In Luxemburg ist der Zertifikat der Energieeffizienz (CPE) — auch Energiepass oder Passeport énergétique genannt — eine gesetzliche Pflicht bei jedem Verkauf, jeder Vermietung, jedem Neubau oder jeder größeren Renovierung eines Gebäudes. Er ist 10 Jahre gültig und bewertet Ihr Gebäude von A+ bis I nach drei Kriterien: Energieleistung, Wärmedämmung und CO₂-Emissionen. Ohne gültigen Energiepass können Sie Ihr Eigentum weder verkaufen noch vermieten und auch keine Immobilienanzeige veröffentlichen — bei Verstößen drohen strafrechtliche Sanktionen bis zu einer Geldstrafe von 24.789 € (Artikel 20 des geänderten Gesetzes vom 5. August 1993). Der Energiepass bestimmt auch Ihre Berechtigung für Klimabonus-Förderungen.
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Was ist der Energiepass in Luxemburg?
Das Energieeffizienzzertifikat (CPE), allgemein als Energiepass bekannt, ist ein amtliches fünfseitiges Dokument, das die energetische Qualität eines Wohn- oder Funktionsgebäudes in Luxemburg bewertet. Es wurde durch die Großherzogliche Verordnung vom 30. November 2007 eingeführt und wird heute durch die Großherzogliche Verordnung vom 9. Juni 2021 über die Energieeffizienz von Gebäuden geregelt, die am 1. Juli 2021 in Kraft trat.
Das Dokument liefert drei Bewertungen des Gebäudes: die Energieleistungsklasse (jährlicher Primärenergiebedarf, kWh/m²/Jahr), die Wärmedämmklasse (jährlicher Heizwärmebedarf, kWh/m²/Jahr) und die Umweltleistungsklasse (CO₂-Emissionen). Jede wird von A+ (beste Leistung) bis I (schlechteste Leistung) bewertet. Der Energiepass ist 10 Jahre ab seinem Ausstellungsdatum gültig.
Ein Gebäude gilt als Wohngebäude, wenn mindestens 90 % seiner energetischen Referenzfläche für Wohnzwecke genutzt wird. Alle anderen konditionierten Gebäude sind Funktionsgebäude. Je nach Klassifizierung gelten unterschiedliche CPE-Typen (LuxEeB-H für Wohngebäude, LuxEeB-F für Funktionsgebäude) und unterschiedliche qualifizierte Fachleute.
Wann ist der CPE in Luxemburg Pflicht?
Nach guichet.public.lu und der Großherzoglichen Verordnung vom 9. Juni 2021 ist die Erstellung eines CPE in folgenden Fällen Pflicht:
| Situation | Anforderung | Wer ist betroffen? |
|---|---|---|
| Verkauf einer Immobilie | Gültiger CPE ab Angebotserstellung Pflicht | Verkäufer / Eigentumsinhaber |
| Vermietung einer Immobilie | Gültiger CPE ab Angebotserstellung Pflicht | Hausherr / Vermieter |
| Neubau | CPE für jede Baugenehmigung Pflicht | Bauträger / künftiger Eigentumsinhaber |
| Gebäudeerweiterung | CPE erforderlich, wenn Baugenehmigung nötig | Eigentumsinhaber / Hausverwaltung |
| Änderungen mit Genehmigung | CPE erforderlich, wenn modifizierte Fläche 10 % des betreffenden Elements (Außenwand, Dach, Fenster) überschreitet | Eigentumsinhaber |
| Große Umbauten ohne Genehmigung | CPE erforderlich, wenn Auswirkung auf Energieleistung UND modifizierte Fläche > 10 % | Eigentumsinhaber |
| Arbeiten an Technikinstallationen (Heizung, Lüftung, etc.) | CPE erforderlich, wenn Kosten überschreiten: 1.500 € (Einfamilienhaus) oder 3.000 € (Mehrfamilienhaus) | Eigentumsinhaber |
| Öffentliche Gebäude | CPE erforderlich, wenn Energiereferenzfläche > 250 m² — sichtbare Anzeige erforderlich | Öffentliche Eigentumseinheit |
Wenn die Fassade eines Hauses 200 m² groß ist und Sie eine Seite von 40 m² isolieren, überschreiten Sie die 10-%-Schwelle der Gesamtfläche (10 % × 200 m² = 20 m²). Ein neuer Energiepass muss daher ausgestellt werden. Dieses Kriterium gilt separat für jedes Element der Wärmehülle: Außenwände, Dach, Fenster.
Konkrete Pflichten beim Immobilienverkauf
Der Verkauf einer Immobilie in Luxemburg unterliegt strengen CPE-Anforderungen. Hier sind die vier wichtigsten Rechtspflichten:
Der CPE muss vor Veröffentlichung jeder Verkaufsanzeige vorhanden und gültig sein. Ein Verkäufer, der eine Anzeige ohne gültigen CPE veröffentlicht, riskiert strafrechtliche Verfolgung. Der CPE muss während der gesamten Verkaufszeit bis zur Unterzeichnung der Urkunde gültig bleiben.
Der Verkäufer muss den CPE allen potenziellen Käufern auf Anfrage zur Verfügung stellen. Die Mitteilung muss unverzüglich in vollständiger Form erfolgen (alle fünf Seiten des offiziellen Dokuments). Es wird empfohlen, ihn systematisch an alle Anzeigen anzufügen.
Zum Zeitpunkt der tatsächlichen Eigentumsübertragung muss das Original des CPE an die Verkaufsurkunde angehängt werden und dem neuen Eigentümer ausgehändigt werden, der es für die Gültigkeitsdauer (10 Jahre) aufbewahrt.
Seit dem 1. Juli 2012 müssen Verkaufsanzeigen zwingend die Energieleistungsklasse und die Wärmedämmklasse des Grundstücks angeben, wie im CPE angegeben — entweder über die Klassengrafiken oder in vereinfachter Schreibweise (z. B. „C-D »).
Der CPE ist nicht erforderlich, wenn die Immobilie im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft übertragen wird, für Abrissgrundstücke oder bei einem öffentlichen Verkauf (Zwangsversteigerung).
Pflichten bei der Vermietung einer Immobilie
Die CPE-Pflichten des Vermieters sind ähnlich wie die des Verkäufers, mit einigen wichtigen Unterschieden bei der Dokumentenübergabe:
Wie beim Verkauf muss der CPE vor jeder Vermietungsanzeige vorhanden und gültig sein. Ein Vermieter ohne gültigen CPE kann legal keine Vermietungsanzeige veröffentlichen oder einen Mietvertrag abschließen.
Im Gegensatz zum Verkauf (wo das Original übertragen wird) muss der Vermieter dem neuen Mieter bei Vermietung eine beglaubigte Kopie des CPE bereitstellen. Der Vermieter behält das Original. Diese Kopie wird bei Abschluss des Mietvertrags bereitgestellt.
In Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien müssen die Energieleistungsklasse und Wärmedämmklasse angegeben werden. Diese Informationen müssen deutlich im unterzeichneten Mietvertrag stehen.
Reformvorschläge hatten erwogen, die Mietgrenze auf 3 % des investierten Kapitals für Objekte der Klasse F bis I (derzeit 5 %) und 3,5 % für die Klassen A bis E zu senken. Diese Bestimmungen wurden jedoch aus dem endgültigen Gesetz vom 23. Juli 2024 (seit 1. August 2024 in Kraft) gestrichen, nach starkem Widerstand. Derzeit bleibt die gesetzliche Mietgrenze auf 5 % des investierten Kapitals für alle Objekte unabhängig von der Energieklasse festgesetzt.
Sanktionen bei Nichteinhaltung der CPE-Pflichten
Die Großherzogliche Verordnung vom 9. Juni 2021 verweist ausdrücklich auf die strafrechtlichen Sanktionen nach Artikel 20 des geänderten Gesetzes vom 5. August 1993. Bei Verstößen gegen die CPE-Pflichten drohen Freiheitsstrafen von 8 Tagen bis 2 Monaten und/oder Geldstrafen von 61 € bis 24.789 €. Diese Sanktionen gelten für: fehlenden CPE bei Verkauf/Vermietung, Anzeigen ohne Energieklassenangabe, Nichtübergabe des CPE an Käufer/Mieter und Nichtausstellung des „as-built »-CPE innerhalb der Fristen.
Die Großherzogliche Verordnung vom 9. Juni 2021 hat den Kreis der sanktionierbaren Verstöße im Zusammenhang mit dem CPE erweitert. Gehen Sie kein Risiko ein: Lassen Sie Ihren CPE vor jeder Transaktion oder Anzeigenveröffentlichung erstellen.
Ihren CPE lesen und verstehen (Klassen A+ bis I)
Der luxemburgische CPE vergibt eine Bewertung von A+ bis I basierend auf Schwellenwerten des jährlichen Primärenergiebedarfs in kWh/m²/Jahr. So interpretieren Sie diese Klassen:
| Klasse | Gebäudetyp | Bereich kWh/m²/Jahr (Wohngebäude) | Interpretation |
|---|---|---|---|
| A+ | Neubau / Größere Sanierung | ≤ 50 | Sehr hohe Energieeffizienz — Optimales NZEB-Standard |
| A | Neuere / Gut saniert | 51-75 | Hohe Leistung — Sehr niedriger Verbrauch |
| B | Guter Energiezustand | 76-100 | Gute Leistung — Akzeptabler Verbrauch |
| C | Durchschnittlicher Zustand | 101-140 | Durchschnittliche Leistung — Verbesserung empfohlen |
| D | Befriedigender Zustand | 141-180 | Schwache Leistung — Sanierung zu erwägen |
| E | Schlecht | 181-250 | Sehr schwache Leistung — Bedeutende Energiearbeiten empfohlen |
| F | Sehr schlecht | 251-400 | Kritische Leistung — Energetische Sanierung dringend empfohlen |
| G | Energieintensiv | 401-600 | Hohe Energieintensität — Dringende Verbesserung empfohlen |
| H | Sehr energieintensiv | 601-900 | Sehr energieintensiv — Großer negativer Einfluss |
| I | Äußerst energieintensiv | > 900 | Sehr schlechte Leistung — Erheblicher Energieverlust |
Der CPE vergibt drei unterschiedliche Klassen: (1) Energieleistungsklasse (Primärenergieverbrauch), (2) Wärmedämmklasse (Heizwärmebedarf), (3) Umweltleistungsklasse (CO₂-Emissionen). Ein Gebäude wird anhand seiner ersten zwei Klassen beschrieben, z. B. „C-D » (Leistung C, Wärmedämmung D). Die Umweltklasse dient zu Informationszwecken.
Wer kann einen CPE in Luxemburg ausstellen? Kosten und Fristen
Qualifizierte Fachleute
Ein CPE für ein Wohngebäude muss von einem zugelassenen Baufachmann erstellt werden: Architekten und Beratende Ingenieure, die Mitglieder der Ordre des Architectes et des Ingénieurs-Conseils (OAI) sind, sowie vom Energieminister zugelassene Sachverständige. Die offizielle Liste ist auf der Website des Energieministeriums verfügbar.
Kosten und Fristen
Die Kosten für die Erstellung eines CPE trägt der Antragsteller. Für ein Einfamilienhaus liegen die Preise in der Regel zwischen 300 € und 600 € (ohne MwSt.). Die Erstellung dauert in der Regel 2 bis 4 Wochen vom ersten Kontakt mit dem Sachverständigen bis zum Erhalt des CPE. Es werden keine staatlichen Förderungen für die Erstellung des CPE gewährt.
Der Energiepass ist eine gesetzliche Pflicht. Aus diesem Grund wird für seine Erstellung keine staatliche Förderung gewährt — weder im Rahmen des Klimabonus noch über andere Förderungen.
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Meinen CPE beantragen →Die unverzichtbare Verbindung zwischen CPE und Klimabonus
Der Energiepass spielt eine Schlüsselrolle beim Zugang zu Klimabonus-Wunnen-Zuschüssen, Luxemburgs wichtigstem Energierenovierungszuschussprogramm. Hier sind die Gründe, warum er unverzichtbar ist:
Ein gültiger CPE ist eine absolute Voraussetzung für den Zugang zu Klimabonus-Zuschüssen. Kein Zuschuss kann ohne einen gültigen, von einem zugelassenen Sachverständigen ausgestellten und nicht älter als 10 Jahre alten CPE gewährt werden.
Der CPE bestimmt, welche Renovierungsarbeiten für Zuschüsse berechtigt sind. Die Arbeiten müssen in der Lage sein, die Energieklasse des Gebäudes zu verbessern. Die Energieleistungsschätzungen des CPE leiten Investitionen.
Nach Abschluss von subventionierten Renovierungsarbeiten muss ein „As-built »-CPE (überarbeitetes Energieeffizienzzertifikat) ausgestellt werden, um die Verbesserung nachzuweisen und die zweite Subventionstranche freizusetzen.
Weitere Einzelheiten finden Sie in unseren Artikeln über Klimabonus in Luxemburg und wie Sie Ihre Energieklasse verbessern.
Ausnahmefälle: Wann ist der CPE nicht erforderlich?
Die luxemburgische Gesetzgebung sieht mehrere Ausnahmen vor: Schenkungen und Erbschaften, zum Abriss bestimmte Gebäude ohne aktives Heizsystem, öffentliche Verkäufe durch Zwangsversteigerung, Umbaumaßnahmen ohne Energieauswirkung (unter 10 % Schwellenwert) sowie technische Arbeiten unter dem Schwellenwert (unter 1.500 € für Einfamilienhäuser bzw. 3.000 € für Mehrfamilienhäuser). Der Bürgermeister kann auf begründeten Antrag Ausnahmen von den Energieleistungsanforderungen für denkmalgeschützte Gebäude gewähren.
Häufig gestellte Fragen zum CPE in Luxemburg
Mein CPE ist älter als 10 Jahre. Ist er noch für einen Verkauf gültig?
Nein. Der CPE ist 10 Jahre ab Ausstellungsdatum gültig. Ein abgelaufener CPE hat für einen Immobilienverkauf keinen Rechtswert. Wenn Ihr Pass abgelaufen ist, müssen Sie vor dem Verkauf oder der Vermietung einen neuen beantragen.
Für ein Mehrfamilienhaus, wer sollte den CPE anfordern?
Im Falle von Wohnungseigentum wird der CPE auf Gebäudeebene ausgestellt, nicht für jede Wohnung separat. Alle Wohnungen im selben Gebäude teilen das gleiche Energiezertifikat. Bei einem Verkauf oder einer Vermietung ist es der Hausverwaltung/Verwaltung, der CPE anzufordern, wenn das Gebäude keinen hat. In der Praxis sollte ein Wohnungseigentümer, der seine Wohnung verkaufen möchte, bei der Verwaltung überprüfen, ob ein gültiger CPE für das gesamte Gebäude vorhanden ist.
Kann der CPE auf den neuen Eigentümer übertragen werden?
Ja. Der CPE folgt dem Gebäude, nicht dem Eigentümer. Das Original des CPE muss an den neuen Eigentümer beim Verkauf als Anlage zur beglaubigten Urkunde übergeben werden. Wenn der CPE noch innerhalb seiner 10-Jahres-Gültigkeitsdauer liegt, kann der neue Eigentümer ihn verwenden, ohne einen neuen zu benötigen, es sei denn, es wurden seitdem Arbeiten ausgeführt.
Verpflichtet Sie der CPE zur Renovierung Ihres Hauses?
Nein. Wie durch Klima-Agence angegeben, verpflichten CPE-Ergebnisse Sie nicht direkt zur Energierenovierung. Auch eine Klasse-I-Einstufung zwingt Sie nicht rechtlich zur Renovierung Ihrer Immobilie. Der CPE dient einer Informations- und Sensibilisierungsfunktion. Renovierungsverpflichtungen unterliegen anderen Regelungen (wie den Regeln für neue NZEB-Gebäude).
Kann ein CPE ohne Vor-Ort-Besuch erhalten werden?
Nein. Ein CPE kann nicht remote oder nur auf der Grundlage von Dokumenten erstellt werden. Der Sachverständige muss einen Vor-Ort-Besuch des Gebäudes durchführen, um seine tatsächlichen Merkmale zu erfassen (Isolationsmaterialien, Heizsysteme, verglaste Fläche, Ausrichtung, Luftdichtheit usw.). Online-Tools ermöglichen eine ungefähre Schätzung Ihrer Energieklasse, aber diese Schätzungen haben keinen Rechtswert.
Was geschieht, wenn ich meinen CPE verloren habe?
Wenn Sie Ihren CPE verlieren, sollten Sie den Sachverständigen, der ihn ausgestellt hat, kontaktieren, um ein Duplikat zu erhalten. Wenn dies nicht möglich ist (Sachverständiger nicht erreichbar, CPE zu alt), müssen Sie einen neuen CPE durch einen zugelassenen Sachverständigen ausstellen lassen. Es wird empfohlen, eine digitale Kopie Ihres CPE an einem sicheren Ort zu speichern.
Ist ein CPE notwendig, um von der Klimabonus-Isolierung zu profitieren?
Ja. Ein gültiger CPE ist erforderlich, um Zugang zu allen Klimabonus-Programmen zu haben. Er dient als Grundlage für die Bewertung Ihrer Berechtigung und die Schätzung möglicher Zuschüsse. Nach subventionierten Arbeiten muss ein zweiter „As-Built »-CPE ausgestellt werden.