Was kostet die Renovierung einer Wohnung in Luxemburg, und was erlaubt die Miteigentümergemeinschaft?
Von Yacine Sahnoune, Gründer von renov.lu
Eine Wohnung in Luxemburg zu renovieren kostet 250 bis 750 €/m² netto für eine Auffrischung, 750 bis 1.250 €/m² netto bearbeiteter Fläche für eine Teilrenovierung und 1.200 bis 1.800 €/m² netto für eine Komplettrenovierung, also 84.000 bis 126.000 € netto für 70 m². Alles, was Fassade, Fenster oder gemeinsame Steigleitungen betrifft, braucht einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
- Wohnung mit 70 m²: 17.500–52.500 € (Auffrischung), 84.000–126.000 € (komplett), netto; Teilrenovierung: 750–1.250 € je bearbeitetem m²
- Studio: 15 bis 25 % teurer pro m² als eine Wohnung mit 80 bis 100 m²
- Wertmaßstab: Bestandswohnungen wurden im 2. Quartal 2026 im Schnitt für 7.795 €/m² verkauft (Observatoire de l’Habitat)
- 3 % MwSt. auf Arbeiten im Sondereigentum: Wohnung mindestens 10 Jahre alt, Hauptwohnsitz von Eigentümer oder Mieter
- Eigentümerversammlung: Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer für private Arbeiten an Gemeinschaftseigentum oder Außenansicht
- Energiepass: für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für Ihre Einheit
- Instandhaltungsrücklage: seit dem 1. August 2023 in jeder Miteigentümergemeinschaft Pflicht
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Was kostet die Renovierung einer Wohnung in Luxemburg?
Eine Wohnung wird mit den m²-Spannen unserer Seite Renovierungskosten pro m² berechnet, bei einer Komplettrenovierung begrenzt auf 1.800 €/m²: Dach und Fassade tragen Sie nicht direkt, sie laufen über die Miteigentümergemeinschaft. Darüber beginnt die gehobene Ausstattung.
| Niveau | Preis pro m² netto | 50 m² | 70 m² | 100 m² |
|---|---|---|---|---|
| Auffrischung (Anstrich, Böden, Leuchten) | 250 – 750 € | 12.500 – 37.500 € | 17.500 – 52.500 € | 25.000 – 75.000 € |
| Teilrenovierung (Küche oder Bad + Oberflächen) | 750 – 1.250 € je bearbeitetem m² | 20 m² bearbeitet: 15.000 – 25.000 € | 30 m² bearbeitet: 22.500 – 37.500 € | 40 m² bearbeitet: 30.000 – 50.000 € |
| Komplett (alle Gewerke) | 1.200 – 1.800 € | 60.000 – 90.000 € | 84.000 – 126.000 € | 120.000 – 180.000 € |
Zur Einordnung: Im 2. Quartal 2026 wurde eine Bestandswohnung laut Observatoire de l’Habitat im Schnitt für 7.795 €/m² verkauft, also rund 545.000 € für 70 m²; eine Komplettrenovierung entspricht damit 15 bis 23 % des Werts. Was die Rechnung verändert: Stockwerk und Aufzug (Anlieferung, Schutt), Zufahrt und Parken, Zustand der eigenen Leitungen und die Gemeinde (die Stadt Luxemburg ist meist 10 bis 20 % teurer). Richtwerte je Gewerk: Bad 8.000 bis 45.000 €, Küche 10.000 bis 50.000 €, Böden laut unserem Bodenbelag-Vergleich.
Ein Studio oder eine kleine Wohnung in Luxemburg renovieren
Ein Studio oder eine kleine Wohnung (20 bis 50 m²) kostet pro m² 15 bis 25 % mehr als eine Wohnung mit 80 bis 100 m²: Fixkosten der Baustelle, Bad und Küche verteilen sich auf wenig Fläche.
| Niveau | Preis pro m² | Studio mit 25 m² | Wohnung mit 40 m² |
|---|---|---|---|
| Auffrischung | 300 – 950 € | 7.500 – 23.750 € | 12.000 – 38.000 € |
| Teilrenovierung | 850 – 1.550 € je bearbeitetem m² | 10 m² bearbeitet: 8.500 – 15.500 € | 15 m² bearbeitet: 12.750 – 23.250 € |
| Komplett | 1.400 – 2.250 € | 35.000 – 56.250 € | 56.000 – 90.000 € |
Vermietetes Studio: Die Renovierung wird weiter mit 3 % berechnet, wenn der Mieter dort seinen Hauptwohnsitz hat, und der Klimabonus setzt keine Selbstnutzung voraus. Jedem neuen Mieter ist ein gültiger Energiepass zu übergeben, und die Energieklasse gehört in die Anzeige. Wer dagegen eine Wohnung in zwei Studios zur Vermietung teilt, schafft neuen Wohnraum: Das wird mit 17 % berechnet und ist genehmigungspflichtig.
Was darf man allein tun, und was beschließt die Eigentümerversammlung?
In Ihrem Sondereigentum sind Sie im Rahmen der Gemeinschaftsordnung frei. Sobald Arbeiten auf Ihre Kosten das Gemeinschaftseigentum oder die Außenansicht betreffen, brauchen Sie die Zustimmung der Eigentümerversammlung, mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer (geändertes Gesetz vom 16. Mai 1975, Artikel 16 b).
| Arbeiten | Wer entscheidet | Mehrheit |
|---|---|---|
| Anstrich, Böden, Küche, Bad an eigenen Leitungen, nichttragende Trennwände | Sie allein | — |
| Fenster, Fensterläden, von außen sichtbare Rollos | Versammlung, wenn die Gemeinschaftsordnung sie zum Gemeinschaftseigentum zählt oder sich das Aussehen ändert | Stimmen aller Miteigentümer (Art. 16 b) |
| Außengerät einer Klimaanlage oder Wärmepumpe, Solarmodul an der Fassade, Ladestation auf einem Gemeinschaftsstellplatz | Versammlung | Stimmen aller Miteigentümer (Art. 16 b) |
| Steigleitungen, Schächte, tragende Wände | Versammlung | Stimmen aller Miteigentümer (Art. 16 b) |
| Energetische Sanierung des Gemeinschaftseigentums, Erzeugung oder Speicherung erneuerbarer Energie | Versammlung | Stimmen aller Miteigentümer (Art. 16 e bis g, seit 1. Oktober 2022) |
| Andere Umbauten, Erweiterungen oder Verbesserungen | Versammlung | 3/4 der Stimmen (Art. 17 c) |
Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ohne Zustimmung können einen Rückbau auf Ihre Kosten nach sich ziehen. Lassen Sie das Projekt mit Angeboten vom Verwalter auf die Tagesordnung setzen und planen Sie die Wartezeit bis zur nächsten Versammlung ein. Das Verfahren erklärt unser Ratgeber zur Renovierung im Miteigentum.
Dämmung, Fenster, Heizung: was vom Gebäude abhängt
In einer Wohnung sind Fassaden- und Dachdämmung sowie ein gemeinsamer Fenstertausch Sache des Gebäudes: Der Energiepass wird für das ganze Gebäude ausgestellt (ein Pass je Einheit nur ergänzend), und die Klimabonus-Anträge der Gemeinschaft laufen über eigene Formulare (COLL-2026 und PROC-2026).
- Energieberatung für ein Gebäude: 2.000 € + 60 € je Wohnung ab der dritten, höchstens 3.000 € (2.500 € + 75 €, höchstens 3.750 €, wenn die grundsätzliche Zustimmung vor dem 30. Juni 2027 beantragt wird)
- Luft-Wasser-Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: 8.000 € je Wohnung (10.000 € bei Bestellung vor dem 30. Juni 2027); Lösungen auf unserer Seite Wärmepumpe im Miteigentum
- Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: geförderte Fläche auf 80 m² je Wohnung begrenzt
- Instandhaltungsrücklage: seit dem 1. August 2023 Pflicht, mit höherem Mindestbeitrag bei schlechter Energieklasse des Gebäudes (etwa 3 bis 6 €/m² je nach Klasse, Beträge beim Verwalter bestätigen lassen)
Ein Projekt nur in Ihrer Einheit (Innendämmung einer Wand, von der Versammlung genehmigte Fenster) kann anderen Regeln folgen: Rufen Sie die Klima-Agence an (8002 11 90, kostenlose Beratung), bevor Sie annehmen, es werde nicht gefördert. Zur Klimaanlage siehe unsere Seite Klimaanlage im Miteigentum.
3 % MwSt.: die Förderung für alle Arbeiten im Sondereigentum
Die MwSt. von 3 % gilt für alle förderfähigen Arbeiten in Ihrer Wohnung, ohne Umweg über die Gemeinschaft, wenn die Wohnung bei Baubeginn mindestens 10 Jahre alt ist und Ihr Hauptwohnsitz oder der Ihres Mieters ist. Der Vorteil ist auf 50.000 € je Wohnung über ihre gesamte Lebensdauer begrenzt; das Restguthaben zeigt MyGuichet.lu.
| Arbeiten netto | MwSt. 17 % | MwSt. 3 % | Ersparnis |
|---|---|---|---|
| 30.000 € | 5.100 € | 900 € | 4.200 € |
| 60.000 € | 10.200 € | 1.800 € | 8.400 € |
| 100.000 € | 17.000 € | 3.000 € | 14.000 € |
Bei jedem Angebot ab 3.000 € netto beantragt der Betrieb vor den Arbeiten die Bewilligung bei der AED, und Sie zeichnen gegen; darunter beantragen Sie die Rückerstattung (Rechnungen über 1.250 € netto, mindestens 3.000 € netto insgesamt über mindestens 6 Monate). Achtung: Die Einbauküche (Möbel) bleibt bei 17 %, nur Montage-, Sanitär-, Elektro- und Fliesenarbeiten gehen auf 3 %. Details: Seite 3 % MwSt..
Baustelle im Mehrfamilienhaus: Lärm, Schutt, Lecks
Eine Baustelle in einer Wohnung wird mit Verwalter und Nachbarn vorbereitet: Arbeitszeiten laut Gemeinschaftsordnung und Polizeiverordnung der Gemeinde, Schutz von Gemeinschaftsflächen und Aufzug, Schuttabfuhr und zwei typische Risiken im Mehrfamilienhaus, Trittschall und Wasserschaden in der Wohnung darunter.
- Schallschutz: eine Trittschalldämmung unter dem neuen Belag (15 bis 40 €/m²) begrenzt den Trittschall; prüfen Sie, ob die Gemeinschaftsordnung einen Mindestwert vorschreibt
- Nassräume: Die Abdichtung unter den Fliesen ist unsichtbar, aber entscheidend; verlangen Sie die Versicherungsbescheinigung des Betriebs
- Wasserabschaltungen und Steigleitungen: über den Verwalter, mit Vorankündigung an die Nachbarn
- Schutt: Ein Container auf der öffentlichen Straße braucht die Zustimmung der Gemeinde; siehe Container mieten
Welche Schritte und welche Dauer für eine Wohnungsrenovierung?
Eine Komplettrenovierung einer Wohnung dauert 2 bis 5 Monate Bauzeit, davor 2 bis 4 Monate Vorbereitung, vor allem wenn die Eigentümerversammlung beschließen muss; eine Auffrischung dauert 2 bis 6 Wochen, eine Küche oder ein Bad 3 bis 8 Wochen. Den vollständigen Ablauf, vom Angebot bis zur Abnahme, beschreibt unser Ratgeber zum Ablauf einer Renovierung in Luxemburg.
| Schritt | Richtwert |
|---|---|
| 1. Gemeinschaftsordnung lesen, Verwalter informieren | 1 Woche |
| 2. Mindestens 3 Angebote mit gleichem Umfang einholen | 2 bis 4 Wochen |
| 3. Beschluss der Versammlung, falls Gemeinschaftseigentum betroffen ist | Bis zur nächsten Versammlung |
| 4. Bewilligung 3 % MwSt. durch den Betrieb | Vor Baubeginn |
| 5. Bauarbeiten | 2 bis 6 Wochen (Auffrischung) bis 2 bis 5 Monate (komplett) |
| 6. Schriftliche Abnahme mit Mängelliste | Bauende |
Zum Vergleich der Angebote und zur Prüfung der Betriebe folgen Sie unserem Ratgeber ein Renovierungsunternehmen auswählen; für den Überblick über Ablauf, Budget und Förderung unser Ratgeber zur Haus- und Wohnungsrenovierung in Luxemburg.
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Häufige Fragen zur Wohnungsrenovierung
Darf man die Fenster seiner Wohnung ohne Zustimmung der Miteigentümer austauschen?
In der Regel nicht. Fenster gehören zur Außenansicht des Gebäudes und zählen nach der Gemeinschaftsordnung oft zum Gemeinschaftseigentum; der Austausch auf eigene Kosten braucht dann die Zustimmung der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit der Stimmen aller Miteigentümer. Die Gemeinschaftsordnung kann einen gleichartigen Ersatz erlauben: Klären Sie das vor der Bestellung mit dem Verwalter.
Kann ein Miteigentümer den Klimabonus für seine Wohnung erhalten?
Für die Dämmung von Fassade oder Dach oder einen gemeinsamen Fenstertausch läuft der Antrag über die Miteigentümergemeinschaft, mit eigenen Formularen und einem Energiepass für das ganze Gebäude. Bei einem Projekt nur in Ihrer Einheit hängen die Regeln von der Maßnahme ab: Rufen Sie vor der Unterschrift die Klima-Agence unter 8002 11 90 an, die Beratung ist kostenlos.
Was kostet die Renovierung eines Studios in Luxemburg?
Für ein Studio mit 25 m² rechnen Sie mit 7.500 bis 23.750 € netto für eine Auffrischung und 35.000 bis 56.250 € netto für eine Komplettrenovierung; eine Teilrenovierung kostet 850 bis 1.550 € je bearbeitetem m². Der Preis pro m² liegt 15 bis 25 % über dem einer großen Wohnung, weil Fixkosten, Küche und Bad auf wenig Fläche entfallen.
Wer bezahlt die Steigleitungen bei einer Badrenovierung?
Steigleitungen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum: Ihr Austausch wird von der Eigentümerversammlung beschlossen und nach der Gemeinschaftsordnung auf die Miteigentümer verteilt. Der Anschluss von der Steigleitung zu Ihren Geräten geht in der Regel zu Ihren Lasten. Lassen Sie die Grenze vom Verwalter bestätigen, bevor Sie Sanitärangebote einholen.
Braucht man nach der Renovierung der Wohnung einen neuen Energiepass?
Für Innenarbeiten nicht: In einer Wohnung wird der Energiepass für das ganze Gebäude ausgestellt und bleibt 10 Jahre gültig. Er muss aber dem Käufer oder neuen Mieter übergeben werden, und die Energieklasse muss in jeder Verkaufs- oder Mietanzeige stehen.
Kann man eine große Wohnung in zwei Studios teilen?
Das ist möglich, aber keine Renovierung mehr: Wer eine Wohnung teilt, schafft neuen Wohnraum. Nötig sind eine Genehmigung der Gemeinde, je nach Gemeinschaftsordnung die Zustimmung der Miteigentümer, und die MwSt. beträgt 17 %, wenn die Studios vermietet werden sollen, da die Schaffung von Mietwohnungen seit 2015 vom Satz von 3 % ausgeschlossen ist.
Muss man den Verwalter vor Arbeiten in der Wohnung informieren?
Ja, auch bei Arbeiten im Sondereigentum: Der Verwalter bestätigt, was die Gemeinschaftsordnung zum Gemeinschaftseigentum zählt, organisiert Wasserabschaltungen und den Schutz des Aufzugs und setzt beschlusspflichtige Arbeiten auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung. Informieren Sie ihn vor der Unterschrift der Angebote, damit eine geplante Baustelle nicht blockiert wird.