Combien coûte la rénovation d’un appartement au Luxembourg, et que permet la copropriété ?
Par Yacine Sahnoune, fondateur de renov.lu
Rénover un appartement au Luxembourg coûte 250 à 750 €/m² HT pour un rafraîchissement, 750 à 1 250 €/m² HT de surface traitée pour une rénovation partielle et 1 200 à 1 800 €/m² HT pour une rénovation complète, soit 84 000 à 126 000 € HT pour 70 m². Tout ce qui touche la façade, les fenêtres ou les colonnes communes passe par un vote de l’assemblée générale.
- Appartement de 70 m² : 17 500 à 52 500 € (rafraîchissement), 84 000 à 126 000 € (complète), hors TVA ; partielle : 750 à 1 250 € par m² traité
- Studio : 15 à 25 % plus cher au m² qu’un appartement de 80 à 100 m²
- Repère de valeur : un appartement ancien s’est vendu 7 795 €/m² en moyenne au 2e trimestre 2026 (Observatoire de l’Habitat)
- TVA 3 % sur les travaux privatifs : logement d’au moins 10 ans, résidence principale du propriétaire ou du locataire
- Assemblée générale : majorité des voix de tous les copropriétaires pour des travaux privés qui touchent les parties communes ou l’aspect extérieur
- CPE : établi pour l’immeuble entier, pas pour votre lot
- Fonds de travaux : obligatoire dans toute copropriété depuis le 1er août 2023
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Combien coûte la rénovation d’un appartement au Luxembourg ?
Un appartement se chiffre avec les fourchettes au m² de notre page prix au m² d’une rénovation, plafonnées à 1 800 €/m² pour une rénovation complète : ni toiture ni façade ne sont à votre charge directe, elles passent par la copropriété. Au-delà, on parle de finitions haut de gamme.
| Niveau | Prix au m² HT | 50 m² | 70 m² | 100 m² |
|---|---|---|---|---|
| Rafraîchissement (peinture, sols, luminaires) | 250 – 750 € | 12 500 – 37 500 € | 17 500 – 52 500 € | 25 000 – 75 000 € |
| Partielle (cuisine ou salle de bains + finitions) | 750 – 1 250 € par m² traité | 20 m² traités : 15 000 – 25 000 € | 30 m² traités : 22 500 – 37 500 € | 40 m² traités : 30 000 – 50 000 € |
| Complète (tous corps de métier) | 1 200 – 1 800 € | 60 000 – 90 000 € | 84 000 – 126 000 € | 120 000 – 180 000 € |
Pour situer l’enjeu : au 2e trimestre 2026, un appartement ancien s’est vendu en moyenne 7 795 €/m² selon l’Observatoire de l’Habitat, soit environ 545 000 € pour 70 m² ; une rénovation complète en représente donc 15 à 23 %. Ce qui fait varier la facture : l’étage et l’ascenseur (livraisons, gravats), l’accès et le stationnement, l’état des réseaux privatifs et la commune (la Ville de Luxembourg est en général 10 à 20 % plus chère). Repères par poste : salle de bains 8 000 à 45 000 €, cuisine 10 000 à 50 000 €, sols selon notre comparatif des revêtements.
Rénover un studio ou un petit appartement au Luxembourg
Un studio ou un petit appartement (20 à 50 m²) coûte 15 à 25 % plus cher au m² qu’un appartement de 80 à 100 m² : les frais fixes du chantier, la salle de bains et la cuisine pèsent sur une petite surface.
| Niveau | Prix au m² | Studio de 25 m² | Appartement de 40 m² |
|---|---|---|---|
| Rafraîchissement | 300 – 950 € | 7 500 – 23 750 € | 12 000 – 38 000 € |
| Partielle | 850 – 1 550 € par m² traité | 10 m² traités : 8 500 – 15 500 € | 15 m² traités : 12 750 – 23 250 € |
| Complète | 1 400 – 2 250 € | 35 000 – 56 250 € | 56 000 – 90 000 € |
Studio en location : la rénovation reste facturée à 3 % si le locataire y a sa résidence principale, et le Klimabonus n’exige pas que le propriétaire y habite. Un certificat de performance énergétique valide doit être remis à chaque nouveau locataire, et la classe énergétique figurer dans l’annonce. Diviser un appartement en deux studios destinés à la location, en revanche, crée un logement : c’est facturé à 17 % et soumis à autorisation.
Qu’est-ce qu’on peut faire seul, et qu’est-ce qui passe en assemblée générale ?
Dans votre lot privatif, vous êtes libre, dans le respect du règlement de copropriété. Dès que des travaux faits à vos frais touchent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il faut une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi modifiée du 16 mai 1975, article 16 b).
| Travaux | Qui décide | Majorité |
|---|---|---|
| Peinture, sols, cuisine, salle de bains sur réseaux privatifs, cloisons non porteuses | Vous seul | — |
| Fenêtres, volets, stores visibles de l’extérieur | Assemblée générale si le règlement les classe en parties communes ou si l’aspect change | Voix de tous les copropriétaires (art. 16 b) |
| Unité extérieure de climatisation ou de pompe à chaleur, panneau solaire en façade, borne sur un emplacement commun | Assemblée générale | Voix de tous les copropriétaires (art. 16 b) |
| Colonnes montantes, gaines, murs porteurs | Assemblée générale | Voix de tous les copropriétaires (art. 16 b) |
| Rénovation énergétique des parties communes, production ou stockage d’énergie renouvelable | Assemblée générale | Voix de tous les copropriétaires (art. 16 e à g, depuis le 1er octobre 2022) |
| Autres transformations, additions ou améliorations | Assemblée générale | 3/4 des voix (art. 17 c) |
Des travaux sur les parties communes réalisés sans autorisation exposent à une remise en état à vos frais. Faites inscrire le projet à l’ordre du jour par le syndic, avec des devis, et comptez le délai jusqu’à la prochaine assemblée dans votre planning. La procédure est détaillée dans notre guide de la rénovation en copropriété.
Isolation, fenêtres, chauffage : ce qui dépend de l’immeuble
En appartement, l’isolation de la façade et de la toiture et le remplacement groupé des fenêtres relèvent de l’immeuble : le certificat de performance énergétique est établi pour l’immeuble entier (un CPE par lot n’existe qu’en complément), et les demandes de Klimabonus de la copropriété passent par des formulaires dédiés (COLL-2026 et PROC-2026).
- Conseil en énergie pour un immeuble : 2 000 € + 60 € par logement au-delà de deux, au plus 3 000 € (2 500 € + 75 €, au plus 3 750 € si l’accord de principe est demandé avant le 30 juin 2027)
- Pompe à chaleur air-eau en immeuble : 8 000 € par logement (10 000 € pour une commande avant le 30 juin 2027) ; montages détaillés sur notre page pompe à chaleur en copropriété
- VMC double flux : surface aidée limitée à 80 m² par appartement
- Fonds de travaux : obligatoire depuis le 1er août 2023, avec une contribution minimale plus élevée quand la classe énergétique de l’immeuble est mauvaise (de l’ordre de 3 à 6 €/m² selon la classe, montants à confirmer auprès du syndic)
Un projet mené seul dans votre lot (isolation intérieure d’un mur, fenêtres autorisées par l’assemblée) peut relever d’autres règles : appelez Klima-Agence (8002 11 90, conseil gratuit) avant de conclure qu’il n’est pas aidé. Pour une climatisation, voir notre page climatisation en copropriété.
TVA à 3 % : l’aide qui s’applique à tous vos travaux privatifs
La TVA à 3 % s’applique à tous les travaux privatifs éligibles de votre appartement, sans passer par la copropriété, si le logement a au moins 10 ans au début des travaux et sert de résidence principale à vous ou à votre locataire. L’avantage est plafonné à 50 000 € par logement, sur toute sa vie ; le solde restant se consulte sur MyGuichet.lu.
| Travaux HT | TVA à 17 % | TVA à 3 % | Économie |
|---|---|---|---|
| 30 000 € | 5 100 € | 900 € | 4 200 € |
| 60 000 € | 10 200 € | 1 800 € | 8 400 € |
| 100 000 € | 17 000 € | 3 000 € | 14 000 € |
Pour tout devis d’au moins 3 000 € HT, l’entreprise demande l’agrément à l’AED avant les travaux et vous contresignez ; en dessous, vous demandez le remboursement (factures de plus de 1 250 € HT chacune, au moins 3 000 € HT au total sur une période d’au moins 6 mois). Attention : la cuisine équipée (meubles) reste à 17 %, seuls les travaux de pose, de plomberie, d’électricité et de carrelage passent à 3 %. Détail : page TVA à 3 %.
Chantier en immeuble : bruit, gravats, fuites
Un chantier en appartement se prépare avec le syndic et les voisins : horaires fixés par le règlement de copropriété et le règlement de police de la commune, protection des parties communes et de l’ascenseur, évacuation des gravats, et deux risques propres aux immeubles, le bruit d’impact et la fuite vers l’appartement du dessous.
- Acoustique : une sous-couche sous le nouveau revêtement (15 à 40 €/m²) limite les bruits d’impact ; vérifiez si le règlement de copropriété impose une performance minimale
- Pièces d’eau : l’étanchéité sous carrelage est invisible mais décisive ; exigez l’attestation d’assurance de l’entreprise
- Coupures d’eau et colonnes : à organiser par le syndic, avec préavis aux voisins
- Gravats : une benne sur la voie publique demande l’accord de la commune ; voir location de benne
Quelles étapes et quels délais pour rénover un appartement ?
Une rénovation complète d’appartement dure 2 à 5 mois de chantier, précédés de 2 à 4 mois de préparation, surtout si l’assemblée générale doit voter ; un rafraîchissement prend 2 à 6 semaines, une cuisine ou une salle de bains 3 à 8 semaines. Le parcours complet, des devis à la réception, est détaillé dans notre guide des étapes d’une rénovation de logement au Luxembourg.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| 1. Relire le règlement de copropriété, informer le syndic | 1 semaine |
| 2. Demander au moins 3 devis au même périmètre | 2 à 4 semaines |
| 3. Faire voter l’assemblée générale si des parties communes sont touchées | Jusqu’à la prochaine assemblée |
| 4. Agrément TVA à 3 % demandé par l’entreprise | Avant les travaux |
| 5. Chantier | 2 à 6 semaines (rafraîchissement) à 2 à 5 mois (complète) |
| 6. Réception écrite avec la liste des réserves | Fin de chantier |
Pour comparer les devis et vérifier les entreprises, suivez notre guide pour choisir une entreprise de rénovation ; pour une vue d’ensemble des étapes, du budget et des aides, notre guide de la rénovation de maison ou d’appartement au Luxembourg.
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Rénovation d’appartement : comparez des devis
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Questions fréquentes sur la rénovation d’un appartement
Peut-on remplacer les fenêtres de son appartement sans l’accord de la copropriété ?
En général non. Les fenêtres participent à l’aspect extérieur de l’immeuble et sont souvent classées en parties communes par le règlement de copropriété ; les changer à vos frais demande alors une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Un remplacement à l’identique peut être prévu par le règlement : vérifiez-le avec le syndic avant de commander.
Un copropriétaire peut-il obtenir le Klimabonus pour son appartement ?
Pour l’isolation de la façade, de la toiture ou un remplacement groupé des fenêtres, la demande passe par la copropriété, avec des formulaires dédiés et un certificat de performance énergétique établi pour l’immeuble entier. Pour un projet limité à votre lot, les règles dépendent de la mesure : appelez Klima-Agence au 8002 11 90 avant de signer un devis, le conseil est gratuit.
Combien coûte la rénovation d’un studio au Luxembourg ?
Pour un studio de 25 m², comptez 7 500 à 23 750 € HT pour un rafraîchissement et 35 000 à 56 250 € HT pour une rénovation complète ; une rénovation partielle se chiffre à 850 à 1 550 € par m² traité. Le prix au m² est 15 à 25 % plus élevé que dans un grand appartement, car les frais fixes, la cuisine et la salle de bains pèsent sur une petite surface.
Qui paie les colonnes montantes lors de la rénovation d’une salle de bains ?
Les colonnes montantes sont en principe des parties communes : leur remplacement se décide en assemblée générale et se répartit entre copropriétaires selon le règlement. Le raccordement qui part de la colonne vers vos équipements reste en général à votre charge. Faites vérifier par le syndic où passe la limite avant de demander vos devis de plomberie.
Faut-il refaire le certificat de performance énergétique après avoir rénové son appartement ?
Non pour des travaux intérieurs : en appartement, le certificat de performance énergétique est établi pour l’immeuble entier et reste valable 10 ans. Il doit en revanche être remis à l’acheteur ou au nouveau locataire, et la classe énergétique doit figurer dans toute annonce de vente ou de location.
Peut-on transformer un grand appartement en deux studios ?
C’est possible, mais ce n’est plus une rénovation : diviser un logement en crée un nouveau. Il faut une autorisation de la commune, l’accord de la copropriété selon le règlement, et la TVA est de 17 % si les studios sont destinés à la location, car la création d’un logement locatif est exclue du taux de 3 % depuis 2015.
Faut-il prévenir le syndic avant des travaux dans son appartement ?
Oui, même pour des travaux privatifs : le syndic confirme ce que le règlement de copropriété classe en parties communes, organise les coupures d’eau et la protection de l’ascenseur, et inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale les travaux qui demandent un vote. Prévenez-le avant de signer les devis, pour ne pas bloquer un chantier déjà programmé.