Rénovation en copropriété au Luxembourg : qui décide, quelles aides, comment s’y prendre en 2026 ?
Par Yacine Sahnoune, fondateur de renov.lu
Au Luxembourg, une rénovation en copropriété se vote en assemblée générale : depuis le 1er octobre 2022, la rénovation énergétique des parties communes exige la majorité des voix de tous les copropriétaires (loi du 16 mai 1975, art. 16). Le syndic dépose ensuite un dossier Klimabonus unique : une pompe à chaleur air-eau collective commandée d’ici au 30 juin 2027 reçoit 10 000 € par logement, au plus 30 000 €.
- Vote : rénovation énergétique et énergie renouvelable en parties communes = majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 16) ; autres améliorations = majorité des copropriétaires représentant 3/4 des voix (art. 17)
- Contestation : 2 mois après la notification de la décision (art. 34)
- PAC collective : air-eau 10 000 € par logement, au plus 30 000 € par immeuble (commande jusqu’au 30 juin 2027) ; ensuite 8 000 € et 24 000 €
- Isolation : 20 à 155 €/m², jamais plus de 60 % du coût hors TVA ; VMC : 35 000 € au plus par immeuble
- Conseil en énergie de l’immeuble : jusqu’à 3 750 € d’aide
- Fonds de travaux : obligatoire depuis le 1er août 2023, 3 à 6 € par m² et par an au minimum
Un projet à faire voter en assemblée générale ?
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Parties communes ou privatives : ce qui passe par l’assemblée générale
Tout ce qui est commun se décide en assemblée générale ; seul l’intérieur de votre lot relève de vous. Sauf mention contraire des titres, la loi du 16 mai 1975 (art. 3) présume communs le sol, les jardins, le gros œuvre, les équipements communs (y compris les canalisations qui traversent un lot), les gaines, les couloirs, les terrasses, balcons et garde-corps.
| Élément | Statut par défaut | Qui décide |
|---|---|---|
| Façade, murs porteurs, toiture | Commun | Assemblée ; rénovation énergétique à la majorité des voix de tous |
| Chaufferie et chauffage collectif | Équipement commun | Assemblée ; passage à une PAC à la majorité des voix de tous |
| Balcons, terrasses, colonnes montantes | Commun (sauf revêtement invisible de l’extérieur) | Assemblée |
| Fenêtres et volets | Selon le règlement de copropriété | Vous si privatives et d’aspect inchangé ; sinon l’assemblée (art. 16 b) |
| Sols, cloisons intérieures, cuisine, salle de bains | Privatif | Vous seul, sans nuire aux autres lots (art. 2) |
Ces présomptions ne jouent que si le règlement de copropriété et l’acte de base ne disent rien : demandez-les au syndic avant tout devis. Travaux et prix à l’intérieur de votre lot : voir rénover un appartement.
Qui décide et à quelle majorité : les règles de la loi du 16 mai 1975
L’assemblée générale décide, le syndic exécute (art. 14 et 20) : il prépare l’ordre du jour, notifie les décisions et passe les commandes votées ; sans vote, il ne peut engager que des travaux urgents (art. 21). Chaque copropriétaire vote avec ses millièmes, sa quote-part des parties communes (art. 19).
| Majorité requise | Décisions concernées | Article |
|---|---|---|
| Voix des présents et représentés | Décisions courantes, entretien, cotisation au fonds de travaux | 15 et 11bis |
| Voix de tous les copropriétaires, présents ou non | Rénovation énergétique ; gaines techniques en parties communes ; production et stockage d’énergie renouvelable ; remplacement qui améliore un équipement existant ; travaux d’un copropriétaire à ses frais touchant les parties communes ou l’aspect extérieur ; choix du syndic | 16 b à g |
| Majorité des copropriétaires représentant 3/4 des voix | Autres transformations, additions ou améliorations (équipement nouveau, local commun), modification du règlement | 17 et 26 |
| Unanimité | Surélévation par le syndicat ; répartition des charges modifiée hors des cas prévus par la loi | 30 et 8 |
Dans un immeuble de 1 000 millièmes, une rénovation énergétique doit recueillir plus de 500 millièmes, même si 600 seulement sont présents. À défaut, une nouvelle assemblée statue à la majorité des présents et représentés (art. 16, dernier alinéa). Rassemblez les procurations avant la séance.
Un copropriétaire opposant ou absent peut contester une décision devant le tribunal dans les 2 mois de sa notification par le syndic (art. 34) ; ensuite, elle s’impose à tous. Si l’assemblée refuse des travaux individuels touchant les parties communes, le juge peut les autoriser s’ils ne nuisent ni à la solidité ni à l’esthétique de l’immeuble (art. 16 b).
« Rénover ensemble » : ce que couvrent Zesumme renovéieren et le pilote des copropriétés
« Zesumme renovéieren » (« rénover ensemble ») est un programme d’accompagnement de Klima-Agence pour les maisons d’habitation construites avant 1996 dans des communes partenaires : il ne vise pas les copropriétés et n’a pas de barème d’aide propre.
- Pilote à Differdange (2023-2025), avec le soutien de l’Union européenne : appel lancé en avril 2023 à 4 000 propriétaires.
- « Ma commune isole maintenant ! » : Niederanven (2025), Schuttrange (printemps 2026) et Contern (séance de lancement le 28 octobre 2026).
- Contenu : une manager de quartier et une fiche par type de maison (niveau énergétique, isolation possible, subventions). Selon Klima-Agence, l’isolation a posteriori peut réduire jusqu’à 80 % la consommation d’énergie de ces maisons.
Pour les immeubles, Klima-Agence, le ministère de l’Économie et le GSPL (syndics professionnels) ont mené le projet pilote « Rénovation énergétique des copropriétés » : l’appel, clos le 20 décembre 2024, cofinançait à 90 % l’étude de faisabilité de cinq copropriétés d’au moins 4 logements classées G, H ou I en isolation thermique. Aucun nouvel appel n’était ouvert en septembre 2026 à notre connaissance : une rénovation collective d’immeuble passe par le vote en assemblée, le Klimabonus collectif et le conseil gratuit de Klima-Agence (8002 11 90). Quels travaux choisir : voir la rénovation énergétique.
Rénovation énergétique de l’immeuble : conseil en énergie, CPE et Klimabonus collectif
Une copropriété touche le Klimabonus 2026 (loi du 24 juillet 2026) avec des forfaits par logement et des plafonds par immeuble. Le dossier repose en général sur un conseil en énergie, le CPE de l’immeuble et, pour l’isolation, les fenêtres et la VMC, un accord de principe obtenu avant les travaux.
- Conseil en énergie agréé : obligatoire dès que les travaux portent sur plus d’un élément ou comprennent une VMC. Aide : 2 000 € + 60 € par logement au-delà de deux, au plus 3 000 € ; 2 500 € + 75 €, au plus 3 750 €, si l’accord de principe est demandé jusqu’au 30 juin 2027. Voir le conseiller en énergie.
- CPE : établi pour l’immeuble entier, un avant et un après travaux ; sa classe d’isolation fixe aussi le minimum du fonds de travaux. Voir le passeport énergétique.
| Mesure (immeuble collectif) | Aide de base | Majorée | Plafonds et conditions |
|---|---|---|---|
| Isolation façade, toiture, dalle | 35 à 130 €/m² | 40 à 155 €/m² | 60 % du coût hors TVA ; −25 % si isolation intérieure seule |
| Isolation contre cave ou zone non chauffée | 20 à 65 €/m² | 25 à 75 €/m² | 60 % du coût hors TVA |
| Fenêtres (Ug ≤ 0,6) | 70 €/m² | 80 €/m² | Mur isolé ou VMC contre la condensation |
| VMC double flux | 60 €/m² | 70 €/m² | 80 m² par logement ; 35 000 € par immeuble |
| PAC air-eau remplaçant un chauffage fossile ou électrique | 8 000 € par logement | 10 000 € | 24 000 € par immeuble (30 000 € majoré) ; −5 000 € sans remplacement |
| PAC géothermique | 10 000 € par logement | 12 000 € | 50 000 € par immeuble (60 000 € majoré) |
| Adaptation de la distribution de chaleur | 50 % des coûts | — | 5 000 € par immeuble |
| Raccordement à un réseau de chaleur | 5 000 € par logement | — | 20 000 € par immeuble, 50 % des coûts |
| Photovoltaïque en autoconsommation | P × (1 155 − 33 × P) € sous 15 kWc | — | 10 000 € par installation dès 15 kWc ; sans tarif d’injection |
« Majorée » : pour l’isolation, les fenêtres, la VMC et le conseil, accord de principe demandé entre le 1er janvier 2026 et le 30 juin 2027 ; pour une PAC, commande passée dans la même période et facture émise au plus tard le 31 décembre 2028. L’aide à l’isolation gagne 20, 30 ou 50 % si l’immeuble atteint la classe C, B ou A en gagnant au moins deux classes. Montants pour une maison : aides Klimabonus.
Qui dépose, qui encaisse. Le syndic, ou une personne mandatée, dépose un seul dossier par investissement, en exécution d’une décision d’assemblée (loi du 24 juillet 2026, art. 2), avec la fiche COLL-2026 et une procuration PROC-2026 par copropriétaire ou le procès-verbal d’AG. L’aide qui lui est versée doit être reversée sans délai à chaque copropriétaire (art. 15). Formulaires pas à pas : démarches Klimabonus.
Financer les travaux : quotes-parts, fonds de travaux, préfinancement et prêts
Le coût des travaux communs, aides déduites, se répartit selon les quotes-parts du règlement de copropriété : valeur relative des lots pour les parties communes, utilité pour chaque lot pour les équipements comme le chauffage (art. 7).
| Classe d’isolation du CPE | Fonds de travaux : cotisation annuelle minimale |
|---|---|
| A+ à C | 3 € par m² de surface de référence énergétique |
| D, E | 5 € par m² |
| F à I, ou pas de CPE valide | 6 € par m² |
- Fonds de travaux (art. 11bis) : cotisation votée à la majorité des présents et représentés, jamais sous ce minimum ; elle peut financer tous travaux et reste acquise à l’immeuble en cas de vente.
- Préfinancement : pour les factures émises à partir du 1er janvier 2027, l’entreprise inscrite au registre déduit le Klimabonus de la facture (isolation, PAC) ; il existe déjà pour le photovoltaïque.
- Prêts : chaque copropriétaire finance sa quote-part comme il l’entend. Le Klimaprêt (1,5 % d’intérêts pris en charge par an, sur 100 000 € et 15 ans au plus) exige résidence principale et Klimabonus accordé ; son application à une quote-part collective n’est pas écrite : faites-la confirmer par le Guichet unique des aides au logement (80 02 10 10).
- TVA à 3 % : pour les logements d’au moins 10 ans affectés à l’habitation principale, dans la limite de 50 000 € d’avantage par logement ; voir la TVA à 3 %.
Les 7 étapes d’une rénovation collective d’immeuble
L’ordre est toujours le même, et l’inverser coûte cher : des travaux d’isolation commencés avant l’accord de principe ne sont pas aidés.
Diagnostic
CPE de l’immeuble, puis audit par un conseiller en énergie agréé. Pour l’isolation, l’immeuble doit avoir plus de 10 ans.
Programme et devis
Mesures chiffrées sur un même périmètre ; la vérification des offres par le conseiller est aidée (100 € par mesure, 400 € au plus).
Vote en assemblée
Devis, plan de financement et quote-part par lot à l’ordre du jour ; possible en deux temps (étude, puis travaux).
Accord de principe
Obligatoire avant d’isoler, de changer les fenêtres ou de poser une VMC ; inutile pour une PAC ou du photovoltaïque, aidés après installation.
Financement
Appels de fonds selon le calendrier voté, fonds de travaux, prêts individuels.
Travaux
Suivi de chantier par le conseiller (aidé : 250 € par mesure, 1 000 € au plus) ; l’installateur d’une PAC en demande la réception à la Chambre des Métiers dans le mois de sa mise en service.
Versement
CPE après travaux et factures, au plus tard 4 ans après le 31 décembre de l’année de facture ; le syndic reverse l’aide aux copropriétaires.
Cas fréquents : pompe à chaleur, climatisation, bornes, fenêtres, solaire
Un équipement individuel posé sur une partie commune ou visible de l’extérieur demande l’accord de l’assemblée à la majorité des voix de tous (art. 16 b) ; un équipement collectif d’économie d’énergie ou d’énergie renouvelable se vote à la même majorité.
| Cas | La règle en bref | Guide dédié |
|---|---|---|
| Pompe à chaleur | PAC collective : vote de l’immeuble et aide par logement. PAC individuelle avec unité en façade ou en toiture : autorisation de l’art. 16 b. | PAC en copropriété |
| Climatisation en façade | Accord de l’assemblée (art. 16 b), souvent de la commune ; ni Klimabonus, ni TVA à 3 %. | Clim en copropriété |
| Bornes de recharge | Pas de « droit à la prise » : borne individuelle en art. 16 b, pré-équipement des gaines en art. 16 f. Aide 2026 encore en projet (PL 8577) : 1 200 € par borne intelligente. | Borne de recharge |
| Fenêtres | Le règlement dit si elles sont privatives ; un changement d’aspect passe par l’assemblée. | Prix des fenêtres |
| Photovoltaïque | Toit commun : majorité des voix de tous (art. 16 g) ; partage possible par autoconsommation collective. | Autoconsommation |
Exemple chiffré et dossier à présenter en assemblée générale
Une assemblée vote plus volontiers un dossier qui chiffre coût, aides et quote-part. Exemple : immeuble de 8 appartements de 1972, 640 m² de surface de référence énergétique, chaudière gaz collective, classe d’isolation F, projet voté en 2026.
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Conseil en énergie | 2 500 € + 6 × 75 € | 2 950 € d’aide |
| Façade isolée par l’extérieur, 700 m², laine de roche, standard II | 700 m² × 80 €/m² (majoré) | 56 000 € d’aide |
| Coût de la façade (relevé renov.lu, septembre 2026) | 700 m² × 150 à 220 €/m² HT | 105 000 à 154 000 € HT |
| PAC air-eau collective (commande 2026) | 8 × 10 000 €, plafonné | 30 000 € d’aide |
| Total des aides | Hors bonus radiateurs (5 000 € au plus) | 88 950 € |
| Lot de 125/1 000 | Aides à la quote-part ; façade restant due | 11 119 € d’aides ; 6 125 à 12 250 € HT de façade |
| Fonds de travaux minimum | 640 m² × 6 € | 3 840 € par an, 480 € pour ce lot |
Prix détaillés de l’isolation : isolation des murs par l’extérieur.
Joignez le rapport du conseiller, deux ou trois devis comparables, le tableau coût / aides / net par lot, le plan de financement, le calendrier et un projet de résolution qui cite l’article de loi et le mandat du syndic pour le dossier Klimabonus. Vous êtes syndic ? Une demande groupée pour l’immeuble vous donne des devis cohérents.
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Questions fréquentes sur la rénovation en copropriété au Luxembourg
« Rénover ensemble » (Zesumme renovéieren) : qu’est-ce que c’est, et une copropriété peut-elle y participer ?
C’est un programme d’accompagnement de Klima-Agence pour les maisons construites avant 1996, lancé à Differdange en 2023 et poursuivi sous le nom « Ma commune isole maintenant ! » à Niederanven, Schuttrange et Contern. Il vise les maisons, pas les copropriétés, qui ont eu leur propre projet pilote, clos le 20 décembre 2024.
Qui dépose la demande de Klimabonus d’une copropriété, et comment l’aide est-elle partagée ?
Le syndic, ou une personne mandatée, dépose un seul dossier pour l’immeuble après une décision d’assemblée, avec la fiche COLL-2026 et les procurations PROC-2026 ou le procès-verbal d’AG. S’il reçoit l’aide, il doit reverser sans délai sa part à chaque copropriétaire et en envoyer la preuve à l’Administration de l’environnement.
Un copropriétaire qui pose à ses frais un équipement sur une partie commune peut-il toucher le Klimabonus ?
Oui, s’il y a été autorisé par l’assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires : la loi du 24 juillet 2026 le considère alors comme demandeur de l’aide, par exemple pour une pompe à chaleur (pour des panneaux photovoltaïques, à partir du 1er janvier 2027). La climatisation reste exclue du Klimabonus.
Que se passe-t-il si la majorité de tous les copropriétaires n’est pas atteinte ?
Une nouvelle assemblée générale statue à la majorité des voix des présents et représentés (art. 16, dernier alinéa, de la loi du 16 mai 1975). Dans un immeuble de 1 000 millièmes où 600 votent, 301 millièmes suffisent alors, contre plus de 500 à la première assemblée.
Combien faut-il verser au fonds de travaux, et peut-il payer une rénovation énergétique ?
Au moins 3 € par m² de surface de référence énergétique et par an pour les classes d’isolation A+ à C, 5 € pour D et E, 6 € pour F à I ou sans CPE valide : un immeuble de 800 m² classé E verse donc au moins 4 000 € par an. Le fonds peut financer tous travaux, rénovation énergétique comprise.
Je vends mon appartement pendant le projet : qui paie les travaux votés ?
L’acte de vente doit le prévoir : la loi ne répartit pas les appels de fonds futurs. L’acquéreur est solidairement tenu avec le vendeur des charges dues pour l’exercice clos et l’exercice en cours (art. 25), et les cotisations déjà versées au fonds de travaux restent acquises à l’immeuble, sans remboursement au vendeur.
Faut-il un certificat de performance énergétique de l’immeuble pour lancer le projet ?
Oui pour une rénovation aidée de l’isolation, des fenêtres ou de la VMC : un CPE de l’immeuble entier avant travaux accompagne la demande d’accord de principe, un autre après travaux la demande de versement. Il fixe aussi le minimum du fonds de travaux et prouve le gain de classes qui majore l’aide à l’isolation de 20 à 50 %.
Le dossier qui gagne le vote
Des devis comparables établis par des entreprises du Luxembourg, prêts à présenter en assemblée générale, pour un lot ou pour tout l’immeuble.